Fiche pratique
Vérifié le 24/08/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre) Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport aux prix du marché, le propriétaire du logement peut l'augmenter au moment du renouvellement du bail, sous certaines conditions. Les démarches à réaliser diffèrent selon que la commune est ou non située en zone tendue.
La règle est différente selon la date de renouvellement du bail : En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
À savoir En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement. Cette règle est valable jusqu'au 1 En métropole, le propriétaire peut augmenter le loyer à la condition que le logement respecte un critère de performance énergétique. La consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par m La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Ces logements doivent être situés dans le même groupe d'immeubles ou dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers. Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers. Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans. Chaque référence doit indiquer les informations suivantes : Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers. Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers ou de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
Exemple Si les travaux s’élèvent à 4 000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3 600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 4 000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 €. S'agissant d'un logement vide, cette hausse étant supérieure à 10 % du loyer mensuel (300 X 10 % = 30 €), son application sera étalée sur 6 ans. Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1 Pour réévaluer le loyer, le propriétaire doit en faire la proposition à son locataire en respectant certaines conditions de forme et de délai. Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant la fin du bail. Il doit adresser sa demande au locataire de l'1 des façons suivantes :
Attention :
le délai court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre au locataire. La proposition de réévaluation doit contenir les informations suivantes :
Attention :
lorsque le propriétaire propose le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner son préavis au locataire pour l'échéance du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire qui veut rester dans le logement. Pour accepter la proposition de hausse du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels : La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier au propriétaire au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Le locataire peut utiliser ce modèle de document :
Modèle de document À envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre En cas de refus, la hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
À noter l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus. La hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail. Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge. Vous pouvez utiliser ce modèle de document :
Modèle de document À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre Vous pouvez utiliser ce modèle de document :
Modèle de document À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis. En cas d'accord sur la hausse du loyer, un nouveau loyer s'applique au renouvellement du bail. Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels : La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge des contentieux de la protection, à la condition de le faire avant la fin du bail. Le juge fixe le montant du nouveau loyer. Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels : La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Il n'est plus possible de saisir le juge. Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC et jusqu'à la fin du bail, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer, éventuellement révisé selon l'évolution de l'IRL, si la révision n'a pas eu lieu au cours des 12 derniers mois).
Attention :
Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d'immeuble, soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit fournir au moins 6 loyers. Dans les autres zones géographiques, le propriétaire doit fournir au moins 3 loyers. Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans. Chaque référence doit mentionner les éléments suivants : Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers. Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers ou de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP). Le propriétaire doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail. Il doit adresser sa proposition au locataire de l'une des façons suivantes : Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. Le texte de la proposition doit contenir les informations suivantes :
Attention :
lorsque le propriétaire propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour l'échéance du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs. Pour accepter la proposition d’augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Dans ce cas, la réévaluation du loyer est acquise par accord entre les parties. Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels : La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son propriétaire au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail. Le locataire peut utiliser ce modèle de courrier :
Modèle de document À envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre
À noter l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus. En cas de refus ou d'absence de réponse du locataire, la hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail. Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix. Vous pouvez utiliser ce modèle de document :
Modèle de document À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre Devant la CDC, le locataire peut contester la hausse proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Vous pouvez utiliser ce modèle de document :
Modèle de document À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis. Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels : La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement doit être saisi. Il faut le faire avant l'échéance du bail. Le juge fixe le montant du nouveau loyer. Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels : La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Il n'est plus possible de saisir le juge. Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC et jusqu'à l'échéance du bail, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dont le montant est éventuellement révisé).
Attention :
Dans certaines communes s'appliquent des règles spécifiques, qui ne sont pas présentées ici. Il s'agit de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et des communes composant Plaine commune et Est Ensemble Pour savoir si votre commune est ou non dans une zone tendue :
Simulateur Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre
À savoir Certains logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers, car ils sont soumis à d'autres règles. Il s'agit des logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), des logements sociaux (HLM), des meublés de tourisme et des sous-locations. Règles en zone tendue (sans arrêté préfectoral) : logement vide et meublé
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17-2
Règles en zone non tendue : logement vide
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-9
Règles en zone non tendue : logement meublé
Décret n°90-780 du 31 août 1990 relatif à la réévaluation de loyer (à la hausse ou à la baisse)
Caractéristiques des références à fournir Liste des communes en zone tendue
Vérifier qu'un logement est situé en zone tendue
Simulateur
Contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bail
Modèle de document Modèle de document Modèle de document
Observatoires des loyers - Réseau des observatoires locaux
Ministère chargé du logement
Observatoire des loyers - Agglomération parisienne
Ministère chargé du logement
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 17-2
Legifrance Loyer sous-évalué d'un logement : hausse au renouvellement du bail
Estimer la sous-évaluation
Calculer le nouveau loyer
Proposition au locataire
Accord du locataire
Refus du locataire
Contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bail
Saisir la commission de conciliation
Propriétaire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
Locataire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
Saisir le juge
Estimation du nouveau loyer
Proposition au locataire
Accord
Refus ou absence de réponse
Contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bail
Saisir la commission de conciliation
Propriétaire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
Locataire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
Saisir le juge
Vérifier qu'un logement est situé en zone tendue
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Fiche pratique
Vérifié le 24/08/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre) Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport aux prix du marché, le propriétaire du logement peut l'augmenter au moment du renouvellement du bail, sous certaines conditions. Les démarches à réaliser diffèrent selon que la commune est ou non située en zone tendue.
La règle est différente selon la date de renouvellement du bail : En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
À savoir En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement. Cette règle est valable jusqu'au 1 En métropole, le propriétaire peut augmenter le loyer à la condition que le logement respecte un critère de performance énergétique. La consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par m La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Ces logements doivent être situés dans le même groupe d'immeubles ou dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers. Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers. Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans. Chaque référence doit indiquer les informations suivantes : Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers. Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers ou de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap). Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
Exemple Si les travaux s’élèvent à 4 000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3 600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 4 000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 €. S'agissant d'un logement vide, cette hausse étant supérieure à 10 % du loyer mensuel (300 X 10 % = 30 €), son application sera étalée sur 6 ans. Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1 Pour réévaluer le loyer, le propriétaire doit en faire la proposition à son locataire en respectant certaines conditions de forme et de délai. Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant la fin du bail. Il doit adresser sa demande au locataire de l'1 des façons suivantes :
Attention :
le délai court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre au locataire. La proposition de réévaluation doit contenir les informations suivantes :
Attention :
lorsque le propriétaire propose le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner son préavis au locataire pour l'échéance du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire qui veut rester dans le logement. Pour accepter la proposition de hausse du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels : La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier au propriétaire au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Le locataire peut utiliser ce modèle de document :
Modèle de document À envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre En cas de refus, la hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.
À noter l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus. La hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail. Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge. Vous pouvez utiliser ce modèle de document :
Modèle de document À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre Vous pouvez utiliser ce modèle de document :
Modèle de document À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre Devant la CDC, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis. En cas d'accord sur la hausse du loyer, un nouveau loyer s'applique au renouvellement du bail. Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels : La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge des contentieux de la protection, à la condition de le faire avant la fin du bail. Le juge fixe le montant du nouveau loyer. Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels : La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Il n'est plus possible de saisir le juge. Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC et jusqu'à la fin du bail, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer, éventuellement révisé selon l'évolution de l'IRL, si la révision n'a pas eu lieu au cours des 12 derniers mois).
Attention :
Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d'immeuble, soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit fournir au moins 6 loyers. Dans les autres zones géographiques, le propriétaire doit fournir au moins 3 loyers. Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans. Chaque référence doit mentionner les éléments suivants : Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers. Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers ou de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP). Le propriétaire doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail. Il doit adresser sa proposition au locataire de l'une des façons suivantes : Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. Le texte de la proposition doit contenir les informations suivantes :
Attention :
lorsque le propriétaire propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour l'échéance du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs. Pour accepter la proposition d’augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Dans ce cas, la réévaluation du loyer est acquise par accord entre les parties. Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels : La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son propriétaire au plus tard 4 mois avant l'échéance du bail. Le locataire peut utiliser ce modèle de courrier :
Modèle de document À envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre
À noter l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus. En cas de refus ou d'absence de réponse du locataire, la hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail. Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix. Vous pouvez utiliser ce modèle de document :
Modèle de document À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre Devant la CDC, le locataire peut contester la hausse proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Vous pouvez utiliser ce modèle de document :
Modèle de document À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis. Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels : La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement doit être saisi. Il faut le faire avant l'échéance du bail. Le juge fixe le montant du nouveau loyer. Les règles d'application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué. Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.
Exemple Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels : La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Il n'est plus possible de saisir le juge. Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la CDC et jusqu'à l'échéance du bail, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dont le montant est éventuellement révisé).
Attention :
Dans certaines communes s'appliquent des règles spécifiques, qui ne sont pas présentées ici. Il s'agit de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et des communes composant Plaine commune et Est Ensemble Pour savoir si votre commune est ou non dans une zone tendue :
Simulateur Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre
À savoir Certains logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers, car ils sont soumis à d'autres règles. Il s'agit des logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), des logements sociaux (HLM), des meublés de tourisme et des sous-locations. Règles en zone tendue (sans arrêté préfectoral) : logement vide et meublé
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17-2
Règles en zone non tendue : logement vide
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-9
Règles en zone non tendue : logement meublé
Décret n°90-780 du 31 août 1990 relatif à la réévaluation de loyer (à la hausse ou à la baisse)
Caractéristiques des références à fournir Liste des communes en zone tendue
Vérifier qu'un logement est situé en zone tendue
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Contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bail
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Observatoires des loyers - Réseau des observatoires locaux
Ministère chargé du logement
Observatoire des loyers - Agglomération parisienne
Ministère chargé du logement
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 17-2
Legifrance Loyer sous-évalué d'un logement : hausse au renouvellement du bail
Estimer la sous-évaluation
Calculer le nouveau loyer
Proposition au locataire
Accord du locataire
Refus du locataire
Contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bail
Saisir la commission de conciliation
Propriétaire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
Locataire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
Saisir le juge
Estimation du nouveau loyer
Proposition au locataire
Accord
Refus ou absence de réponse
Contester l'augmentation de loyer au renouvellement du bail
Saisir la commission de conciliation
Propriétaire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
Locataire : saisir la commission départementale de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer
Saisir le juge
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